私は、不動産ビジネスでアメリカにて仕事をしていましたが、欧米の建物には築５０年、１００年を経過した古い不動産物件がたくさんあります。ニューヨークのアパートメントは、100年物で、一世帯ワンフロア、つまりエレベーターを降りたらすぐ部屋。エレベーターホールがないんですね。
エレベーターの各フロアのカギで管理しているのです。
日本では、築100年のマンションなんて、賃貸で人気はもちろん、不動産屋さんもお客様をつけることができませんよね。
木の文化と石の文化。また、地震のない国ならではの建物の内外装をリフォームしながら大切に長く利用している。
設計側からいうと、震災があるたびに、国の建築基準が改正されていく日本では100年の魅力的な不動産物件はなかなかないのですね。

バブルの時に問題になった　日本独特の土地神話。
不動産ローンをあらゆる人が組む。持ち家の常識が、少子化、高齢化の今、意識を変えて考えていかないといけない時期になっていますね。

日本では、私もマンションを買ったときに、一日でも住んだら中古。
首都圏の駅から1分とか、駅上の物件などを購入するように注意しました。
少子化の現在、すでに高い空室率がニュースになっています。
やはり、主要駅から近くなくては、不動産はほとんど価値のないものになっていまうのではないでしょうか。

そして、日本では、新築の木造住宅で２２年、

鉄筋コンクリートのマンションで４７年

というように、建物には法定耐用年数が定められています。

ふと、パリやニューヨークの素敵な大理石のアパートメントを思い出してしまいます。海外では、日本の税制で定める建物の減価償却の耐用年数を超える物件が多数存在します。

実際に欧米の不動産にかかわっていた私は、建物が古くでも不動産売買価格の半分の価値、歴史的ストーリーがあれは、それ以上の価値を維持しているものもありました。

つまり、国内の不動産投資よりも、価格下落率の低い海外不動産に投資して
原価償却益を節税とする方がいらっしゃいます。

原価償却費が、購入した物件の築年数により何年経費で落とせるか決定します。

　　　法定耐用年数　－　経過年数　＋経過年数×20%

法定耐用年数を超えている物件の場合には

 　　　法定耐用年数×20%

として計算した年数を改定耐用年数として不動産取得後の原価償却期間となります。

その期間が、高額所得者にとって節税となります。

　1800万以上　所得があると50%の所得税
　4000万以上の所得ですと　55%の所得税となりますね。

今、家族がいる人の扶養控除も　年収の高い方は、なしにすると進んでいますね。建物に対しての減価償却ですから、価値の下がりにくい海外不動粗餐を見極めることは、高額所得者にとって減価償却費を経費にする。海外不動産のうまみは、ここが大きいですが、各国、税制が変わることもありますから、現地の法令をよく注意しておくことも大切です。

 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　---------------------------------　森